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广东广州:违反国家限购令的房屋买卖合同还能履行吗?

来源: 南方政法网  日期:2019-01-30 21:45:43  点击:151 
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案涉房屋所在小区

因急需一笔钱做投资,广州市民陈慧雯决定将自己名下的一套房产出售。2016年3月10日,在当地地产中介的促成下,陈慧雯与购房者曹宇签订了房屋买卖合同并完成了网签。

然而,合同约定120天完成交易过户的时间已过,该房屋不仅未能顺利交易过户,买卖双方还为此闹上了法庭。买方曹宇诉称,卖方是看到房价大涨后,后悔房子卖便宜了,故意找借口毁约。对此,卖方陈慧雯不予认同,她表示:“合同到期时间是2016年7月7日,我在7月6日都还有约他去过户,但他明明在广州,却谎称在新加坡出差不去。如果像他说的我想毁约,那我干嘛还约他去过户?这不是自相矛盾吗?他这么说是为了骗取大众的同情,误导视听。”

陈慧雯同时指出,“曹宇本身属于限购对象,不具备购房资格,他隐瞒这些信息与我签订购房合同,纯属骗购。并且这份合同违反了广州市限购政策,办不了过户手续,这才是合同无法履行的根本原因。”

经查,在签订《房屋买卖合同》及《网签合同》时,曹宇家庭名下已有2套住房,且均位于广州市区内。而广州市国土资源和房屋管理局在2011年出台的限购政策“156号文”明确规定:对在本市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭,不得购买住房,交易时点以网签购房合同时间为准。“买家曹宇是广州时代地产集团总裁办高级战略经理,深谙房地产投资之道,他显然知道自己没有购房资格,但却仍然勾结地产中介,物色目标,他正是限购令要打击的炒房客。”陈慧雯如是说。

但蹊跷的是,广州天河法院一审、重审却均判令合同继续履行。陈慧雯对该判决结果感到非常意外并表示不理解:天河法院的判决不仅在法理上站不住脚,还与国家对房地产交易市场实施调控的限购政策背道而驰,使限购令成为了一纸空文。

房屋买卖引发纠纷

故事要从两年前的那份买卖合同说起。

2016年3月,在地产中介服务商广东中原地产代理公司的促成下,广州市民陈慧雯与曹宇签订了一份房屋买卖合同。合同约定,陈慧雯将其位于广州市天河区一套112.65平方米的住宅,以580万元的总价出售给曹宇,并约定在120天内完成交易过户。合同签订后,曹宇向陈慧雯支付了20万元定金,其中现金5万元,通过曹宇银行卡转账10万元,通过曹宇当时妻子黄某银行卡转账5万元。

当年3月14日,在中介方中原地产的协助下,买卖双方签订了编号为“穗存量房合字16030123995号”的网签合同。合同约定的交易付款方式为,乙方(曹宇)应在合同签订后向甲方(陈慧雯)支付58万元首期房款;于取得房地产交易中心收缴证件收据当天支付116万元;剩余房款406万元则由乙方委托按揭服务机构协助申请办理银行按揭手续,按照按揭方式付款,按揭的方式为商业贷款,甲乙双方应当及时提供办理按揭手续所需的资料。

几天后,曹宇又向陈慧雯支付了38万元,完成了首期房款58万元的支付。为了使交易顺利进行,作为卖方的陈慧雯亦需要向原贷款银行申请提前还款。陈慧雯告诉本刊记者,因为急需资金做投资,她实际早在3月1日就向银行发出提前还款申请。然而,银行的审核流程却十分缓慢,直到2016年6月20日才通知她可以提前还款,她随即通过电话告知了中介方。

而曹宇却称,陈慧雯并未第一时间将可以还款这一情况告知他本人,他最早获悉该情况是在2016年6月30日。他同时表示,因合同规定在他取得银行同意贷款书后,双方必须在5个工作日内递件过户,所以,在没有确认陈慧雯提前还款请求获批前,他一直没有贸然办理同贷书,这么做是“为了避免造成对方违约”。

但在陈慧雯这边,故事却是另外的版本:“从始至终,他都在说谎,合同中已有约定,因银行等原因导致交易延期的,则时间相应顺延,所以他根本不用担心造成我的违约。”陈慧雯指出,曹宇曾于当年5月30日在微信群里宣称“各方面手续半个月前就已经准备好了”,她信以为真,也没再催促对方去办理相关手续,然而,当自己各方面手续全部办妥后,竟发现曹宇连同贷书都没办好。

后中介于7月3日提醒曹宇办理同贷书,曹宇回复说:“我现在在新加坡出差,下周五回来去办一下。”而陈慧雯则指出,“后来法院也查明了,曹宇当年7月4日和妻子办理了离婚手续,所以他根本就不在新加坡出差。这同时证明,他此前并不具备购房资格,自然也无法办理同贷书。”

曹宇与前妻的离婚协议显示,双方因感情不和离婚,并协商同意将位于广州市区内的2套房屋的所有权全部归黄某所有。也就是说,在离婚之前,曹宇家庭名下实际已有2套房产,根据广州市相关限购政策,他已不具备购房资格。

待曹宇实际取得银行同贷书时,已经是2016年7月12日,超出了双方约定的120个交易日。陈慧雯告诉本刊记者,在与曹宇签订合同后,她与广东某公司签订了合作协议,约定在2016年7月8日前对该公司投资420万元,并支付了定金50万元。在快要到达截止日前的7月6日,陈慧雯还再一次邀曹宇前去办理过户,但曹宇当时仍未向银行申请办理同贷书,过户自然无法实现。最终,陈慧雯未能及时收齐房款,未能及时支付投资款,导致前期支付的50万元定金被予以没收,造成巨大经济损失。

“120天时间已经够久了,一般的房屋交易时间都不会约定这么久,为此我还跟对方争论过,但即便如此,对方还是逾期了。那好,我们就按合同来。”陈慧雯认为,根据合同规定,她有权解除合同。

一审判令合同有效

“既然是自愿签的合同,为什么不履行?现在房价是涨了,那如果跌了呢?契约精神就是被这些人搞坏的。”在接受本刊记者采访时,曹宇坚持认为,这起买卖纠纷的实质就是对方在房价大涨后故意找理由撕毁合同。据他回忆,2016年上半年是近十年来房价上涨最快的半年,就在双方签订合同后的短短四个月时间里,案涉房屋的价格涨了大约100万元。

在取得同贷书后,曹宇多次催促陈慧雯前往房管局办理过户手续,但陈慧雯均未予理会。2016年8月11日,陈慧雯向曹宇发出了解除合同的书面通知,8月13日,曹宇收到了上述通知。而曹宇显然不同意解约,他收到通知后,再次邀请陈慧雯一同前往房管局办理过户。

陈慧雯却将曹宇斥为“戏精”:“他就是在演戏,他都没购房资格,怎么过户?而且他7月12日取得同贷书,同贷书的时效只有1个月,8月11日就失效了,他还约我8月24日去过户,过什么户?即便他后期通过假离婚获得了购房资格,也应该在获得购房资格后再来商定购房事宜,双方重新签订合同,这才符合限购政策。”

由于陈慧雯拒不履行合同,曹宇于2016年9月诉至天河区法院,请求法院确认双方买卖合同合法有效并继续履行。曹宇诉称,陈慧雯曾于2016年5月19日向中介方抱怨房屋卖便宜了,他据此判断,陈慧雯是因房价上涨而意图不履行合同,故意设置陷阱使他违约。

陈慧雯对此并不认同,她辩称,其在约定期限内办好了还款申请,并及时通知了中介方,亦办理了相关涂销抵押手续,还要求曹宇一起前往房管部门办理交易过户手续,一直是在积极履约,根本不存在任何违约行为。“我7月6日还约他去过户,但他却谎称在新加坡出差,如果像他说的,那我干嘛还约他过户?这不是矛盾吗?”

陈慧雯同时反诉曹宇在合同签订及履行过程中存在严重的欺诈行为,曹宇在签合同时家庭名下已有2套住房,根据广州市国土资源和房屋管理局2011年出台的限购政策(即“穗国房字【2011】156号”,以下简称“156号文”)第一条之规定,在本市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭,不得购买住房。“156号文”同时规定,房地产交易登记部门在办理房地产转移登记时,发现购房人提供虚假信息,骗购住房的,不予办理房屋登记。

陈慧雯据此认定,曹宇隐瞒自身财产情况,违反限购政策,意图骗购房产,已经构成根本违约,导致合同目的无法实现,依据《合同法》相关规定,她有权解除合同。

一审法院查明,曹宇与原配黄某于2016年7月4日签订离婚协议书,并同意夫妻共同所有的两套房产均归女方所有。此外,广州市房地产档案馆于2016年9月8日出具的证明显示,曹宇名下无房地产情况记录。故此,一审法院认定曹宇具备购房资格,进而认为本案争议的焦点为,陈慧雯是否有权在曹宇迟延办理银行同贷书导致双方未在买卖合同签订后120天内完成交易过户手续的情况下,行使合同解除权。

一审法院认为,曹宇延迟办理同贷书确已构成违约,但根据买卖合同约定,逾期超过30日,陈慧雯方有权解除合同。最终,在历经一年多的审理后,天河法院于2017年11月2日作出民事判决,认定曹宇与陈慧雯签订的买卖合同网签合同是合法有效的,双方均应依约履行。

购房资格如何认定

陈慧雯并不认同法院关于曹宇购房资格的认定,她指出,天河法院已经确认,广州市不动产登记中心出具的证明显示,曹宇截至2017年10月30日具备购房资格。然而,并没有任何证据证明曹宇是从何时起具备购房资格的。一审法院认定曹宇具有购房资格是属于期限错配,自创审判规则,“就像现在放开了二胎政策,并不意味着在放开前超生就不算违法。”

陈慧雯向广州中院提起了上诉,在经历了十多个小时的开庭审理后,广州中院裁定撤销原判,发回重审。天河法院另行组成合议庭审理后,于2018年9月5日再次就该案作出判决,仍旧判令合同继续履行。

陈慧雯依旧不服,再次向广州中院提起了上诉。她告诉本刊记者,在重审开庭前,她曾向广州市国规委申请取证曹宇的购房资格,2018年6月22日,国规委曹姓工作人员向她回电,表示凭法院出函过来就可以倒查历史,取证曹宇在合同签订及履行期内的购房资格。然而不知何故,天河法院始终未能查清曹宇当时的购房资格情况。

2018年12月7日上午,广州中院公开开庭审理了陈慧雯与曹宇房屋买卖纠纷一案,中原地产也作为本案的第三人出席了庭审,庭审中,各方就合同有效性问题展开了激烈的辩论。

陈慧雯的代理律师提出,购房资格的认定应当以网签合同签订时为准,其依据有二:首先,根据156号文第五条的规定,在本市房地产主管部门信息系统网签合同的,交易时点以网签购房合同时间为准。此外,广州市政府印发的“穗府办【2013】14号文”第二条规定:市国土房管局要进一步加强对购房行为的监管,购房资格审查环节前移至签订购房合同前。

律师指出,上述两项规定已经明确,购房资格的认定,应当是在签订购房合同前,最迟也应当是在网签之时。也就是说,在签订买卖合同时不具备购房资格的,即使在合同签订之后又具备了购房资格,该买卖合同仍然不能办理房屋过户登记。而由于在签订房屋买卖合同时,曹宇不具备购房资格,那么,无论其后期是否具备购房资格,案涉房屋均不能办理过户登记。

就在庭审前一天,陈慧雯还前往广州市天河区房地产交易中心,实际演练了办理房屋交易的流程。她当庭提交的证据显示,在办理网签时,系统会自动弹出选项,要求对购买人名下是否有房屋作出选择,若选择有两套房屋,则网签不能通过,更别说交易过户了。

曹宇的代理律师则指出,虽然曹宇在签订合同时不具备购房资格,但是,根据案涉合同的第十六条规定,合同只要求买方能够提供合格的文件用于办理过户及贷款手续,而并未要求买方在签订合同的时候就应当具备购房资格。而且,陈慧雯一方所列举的相关限购政策,均不属于法律,只是行政管理方面的法规,所以并不能据此认定合同无效。

曹宇的律师同时指出,本案是先签署了存量房买卖合同,后签署网签协议,并且明确约定,网签合同与买卖合同不一致的,以买卖合同为准。换言之,本案的情况与“156号文”第五条第二款的情况一致:非网签形式签署买卖合同的,以房地产交易登记部门业务收件时为准。

关于限购政策的效力问题,陈慧雯代理律师提出了不同意见:“房产登记机关制定的限购政策,成为了房产买卖合同必须尊重及遵守的行政强制性规范,在房产买卖合同范围内,限购政策在有效期内已经上升到法律层面。”律师同时指出,此前,佛山中院已有判例认定限购令属于“行政法规”,律师认为:“在广州购买房屋的人都应当遵从限购政策,如果以各种形式去规避这个政策,显然,限购政策就会成为一纸空谈。”

截至发稿,该案未宣判。

原文链接:http://baijiahao.baidu.com/builder/preview/s?id=1624091435289296426

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